In Georgia è in vigore dal 16 ottobre 2026 la Legge n. 1888, che sposta dal 1° gennaio 2029 al 1° gennaio 2033 l’esenzione IVA, con diritto a detrazione, per le cessioni di immobili nei vecchi progetti incompiuti. Riguarda costruttori, banche e acquirenti di quei progetti. Chi compra un nuovo ordinario o un usato non è coinvolto. Dati aggiornati al 23 ottobre 2026.
Guardiamo oltre la facciata: cosa dice la legge
La Legge n. 1888-VIმს-XIმპ modifica il Codice tributario georgiano. Emessa il 15 ottobre 2026, è stata pubblicata il 16 ottobre sul bollettino legislativo Matsne ed è in vigore dalla pubblicazione. Un avviso del Servizio delle entrate del 19 ottobre conferma la proroga.
| Voce | Prima | Ora |
|---|---|---|
| Fine dell’esenzione (art. 309, comma 79) | 1° gennaio 2029 | 1° gennaio 2033 |
| Cessioni coperte | fino al 1° gennaio 2029 | dal 1° gennaio 2015 al 1° gennaio 2033 |
| Termine per l’atto di messa in esercizio | non verificato | entro il 1° gennaio 2033 |
Il testo precedente dell’articolo non l’ho visto: la data del 2029 proviene dall’avviso del Servizio delle entrate e dalla stampa.
Chi è interessato e chi no
Dalla mia esperienza con i clienti italiani, la confusione nasce qui. Il regime è stretto:
- Acquirenti in vecchi cantieri bloccati: costruttore e banca hanno più tempo per completare l’edificio. Il rischio che il cantiere non si chiuda resta intatto.
- Costruttori e banche finanziatrici: sono loro i beneficiari pratici.
- Chi compra un nuovo ordinario o un usato: nessuna modifica. Non è una riforma generale dell’IVA sugli immobili: non si dia per scontato un acquisto senza IVA.
- Chi affitta: nessun effetto diretto.
Cosa non è confermato
Quali progetti rientrino esattamente nel regime non risulta dal testo che ho letto, dove sono modificate solo le lettere a e d del comma 79. Georgia Today, il 13 ottobre, parlava di progetti avviati prima dell’8 agosto 2008 e ancora incompiuti: è un’indicazione di stampa, non un contenuto verificato della legge. Non ho trovato nemmeno l’esito dei voti in seconda e terza lettura. La legge non indica aliquota né soglie in denaro.
Termini di prescrizione
Il nuovo comma 81-2 fissa termini di prescrizione per le operazioni esenti: 18 anni per il 2015, un anno in meno per ogni anno successivo, fino a 4 anni per il 2029. L’avviso del Servizio delle entrate cita il comma come 81(2): conviene verificare nel PDF ufficiale.
Prima di firmare
Un errore che vedo spesso negli acquirenti: scambiare un’agevolazione fiscale per una garanzia di consegna. Consiglio sempre di chiedere per iscritto:
- se il progetto rientra nell’articolo 309;
- a che punto è la messa in esercizio e quale piano ha la banca per completare i lavori;
- cosa prevede il contratto se l’esenzione non si applica.
Prima di firmare, verificate questo punto: vi spiego perché. Un’esenzione abbassa un costo per il costruttore, ma non posa un solaio.
Domande frequenti
Ora in Georgia si compra senza IVA?
No. La legge riguarda solo vecchi progetti incompiuti.
Da quando vale?
Dal 16 ottobre 2026.
Fino a quando è prorogata?
Fino al 1° gennaio 2033.
Fonti ufficiali
- Legge n. 1888-VIმს-XIმპ, Matsne (testo in georgiano)
- Codice tributario della Georgia con elenco delle modifiche, Matsne
Verificato il 23 ottobre 2026. Informazioni di carattere generale, non consulenza legale o fiscale. Le norme possono cambiare; verificate i dettagli con il Servizio delle entrate georgiano e con un avvocato.
