Tag: ipoteche e gravami

Un rendering curato a Batumi o a Tbilisi dice molto sul gusto dell’architetto e quasi nulla sulla solidità della società che incasserà il Suo denaro. Prima di versare un anticipo di prenotazione, anche modesto, conviene sapere chi firma, su quale terreno si costruisce, con quale permesso e con quali tutele contrattuali. Questa checklist raccoglie ciò che controllo con gli acquirenti italiani da quando mi sono trasferito a Batumi, oltre cinque anni fa, e Le servirà per confrontare progetti diversi con gli stessi criteri.

La due diligence del costruttore in Georgia verifica la società che firma il contratto, i diritti sul terreno, i gravami, i permessi, il finanziamento e i precedenti progetti. Prima dell’anticipo, faccia controllare documenti e tutele contrattuali da un avvocato indipendente e qualità e avanzamento dei lavori da un tecnico.

Due diligence del costruttore: la checklist prima dell’anticipo

La due diligence del costruttore in Georgia è l’insieme delle verifiche documentali, amministrative e tecniche su tre livelli: la società che vende, il progetto nel suo complesso e la singola unità che Lei intende acquistare. Una visita commerciale in showroom o in cantiere, utile per farsi un’idea, non sostituisce una verifica documentale o un sopralluogo tecnico indipendente. La checklist operativa che segue indica per ogni controllo la prova da ottenere, l’identificativo da confrontare tra i documenti, il professionista che la valuta, ciò che quella prova non dimostra e l’azione conseguente.

Controllo	Prova richiesta	Identificativo da confrontare	Chi verifica	Limite della verifica	Esito o azione
Società e firmatario	Estratto aggiornato del Registro delle imprese, documento sui poteri di rappresentanza, eventuale procura	Codice identificativo della società, nome del direttore o del procuratore	Avvocato	Non dimostra solidità finanziaria né capacità di completare l’edificio	Firmare solo con chi ha poteri dimostrati
Terreno	Codice catastale, estratto NAPR recente, titolo che consente lo sviluppo	Codice catastale e superficie registrata	Avvocato	Non indica che cosa si può costruire sulla particella	Confrontare con contratto e planimetrie
Gravami	Sezione ipoteche e restrizioni dell’estratto, accordi con il creditore	Codice catastale, creditore iscritto	Avvocato	L’estratto non riporta tutte le condizioni del contratto di finanziamento	Chiedere un percorso scritto di liberazione dell’unità
Permessi	Numero, data, titolare e fase del permesso di costruzione; varianti	Numero e data del permesso, codice catastale, titolare	Avvocato con conferma dell’autorità competente	Non garantisce il rispetto del progetto in cantiere né il completamento	Sospendere se il permesso non è verificabile
Unità e destinazione	Planimetria, piano, superficie, uso autorizzato	Blocco, piano, numero dell’unità, superficie	Avvocato e tecnico	Una planimetria commerciale non è il progetto autorizzato	Correggere ogni discordanza prima della firma
Precedenti progetti	Edifici consegnati attribuibili alla stessa società o al gruppo, con ruolo documentato	Denominazione e codice delle società che li hanno realizzati	Acquirente e tecnico	Non prova la capacità dell’attuale società di progetto	Visitare, parlare con i residenti, annotare date
Finanziamento	Informazioni documentate su fonti di copertura e su eventuali garanzie	Emittente e numero dell’eventuale garanzia	Avvocato, con l’emittente della garanzia	Un prestito al costruttore non protegge l’acquirente	Non dedurre sicurezza da un logo bancario
Avanzamento e qualità	Sopralluogo datato, foto, confronto con il cronoprogramma	Data del sopralluogo e fase del cronoprogramma	Tecnico	Non vede le lavorazioni già coperte	Collegare le rate a traguardi verificabili, se negoziabile
Contratto e registrabilità	Bozza completa con allegati, analisi dello strumento registrabile	Dati del venditore, codice catastale, identificazione dell’unità	Avvocato	La registrazione non garantisce completamento, agibilità o rimborso	Negoziare clausole e verificare l’accettabilità presso NAPR
Consegna e gestione	Condizioni di consegna, contratto di gestione, spese ricorrenti	Atto di messa in esercizio, identificazione dell’unità, contatori	Avvocato e tecnico	La consegna fisica non equivale alla registrazione a Suo nome	Rinviare il saldo finché i punti non sono chiariti

Un documento mancante non equivale automaticamente a un’irregolarità: a volte una procura è in rinnovo o una variante è in fase di rilascio. Richiede però un chiarimento scritto prima di qualsiasi pagamento. Dalla mia esperienza con i clienti italiani, la differenza tra un acquisto sereno e uno faticoso si gioca quasi sempre qui: nella disciplina di non pagare mentre una casella resta vuota. L’ultima sezione trasforma questa tabella in tre esiti decisionali.

Società di progetto e poteri di firma

In Georgia molti sviluppi residenziali sono realizzati da una società di progetto, cioè una persona giuridica costituita per un singolo edificio o complesso. È una prassi diffusa e di per sé neutra: separa i rischi tra cantieri diversi. Per l’acquirente significa una cosa precisa: la controparte contrattuale è quella società, con il suo patrimonio, e non il marchio che compare sui cartelloni.

Marchio e società contraente

Il primo controllo consiste nell’identificare la società che firmerà il contratto preliminare: denominazione esatta, numero identificativo, forma giuridica, stato (attiva, in liquidazione, con procedure in corso), rappresentanti e regole di firma. Queste informazioni risultano dal Registro delle imprese tenuto dalla National Agency of Public Registry (NAPR), secondo la legge sulle imprese attualmente vigente (Law of Georgia on Entrepreneurs, documento Matsne 5230186, versione consolidata consultata a ottobre 2026). Il legale deve lavorare su un estratto aggiornato, non su una copia consegnata mesi prima dall’ufficio vendite.

Se a firmare non è il direttore registrato, serve una procura: va letta per intero, verificandone l’emittente, la data, l’oggetto e i limiti. Una procura generica a «gestire la società» non dimostra necessariamente il potere di vendere un’unità specifica o di incassare somme. Un errore che vedo spesso negli acquirenti: fidarsi del biglietto da visita del direttore commerciale come se fosse un potere di firma.

La reputazione del gruppo merita attenzione, ma ha un limite chiaro. I risultati di progetti precedenti non provano automaticamente la capacità della società di progetto di completare il Suo edificio, perché quella società può avere capitale, debiti e finanziatori propri. Il legame tra gruppo e società contraente va quindi documentato: soci comuni, contratti di gestione del cantiere, garanzie infragruppo, se esistono.

Proprietario, titolare del permesso e beneficiario del bonifico

In un caso ideale lo stesso soggetto è proprietario del terreno, titolare del permesso di costruzione, venditore e destinatario dei pagamenti. Nella realtà questi ruoli possono essere distribuiti tra società diverse: un proprietario che conferisce il terreno in cambio di unità, uno sviluppatore con un diritto d’uso, una società di vendita. Una struttura del genere può essere perfettamente legittima, ma ogni relazione deve risultare da documenti: contratto di sviluppo congiunto, diritto di superficie o di locazione registrato, mandato a vendere, autorizzazione all’incasso.

Il punto più delicato è il beneficiario del bonifico. Se il contratto è firmato dalla società A e Le viene chiesto di pagare la società B, o un conto personale, il legale deve vedere la base documentale di quel pagamento e la clausola che lo considera liberatorio per Lei. In assenza di questa prova, il pagamento non andrebbe eseguito.

Codice catastale, terreno, ipoteche e gravami

Il codice catastale è l’identificativo della particella nel Registro pubblico e rappresenta il filo che lega tutti i documenti del progetto. Prima di qualsiasi impegno, il legale confronta il codice indicato nel contratto con quello dell’estratto NAPR aggiornato, delle planimetrie e del permesso. Un codice diverso, una particella frazionata di recente o un’area che non coincide con il perimetro dell’edificio sono discordanze da chiarire per iscritto, non dettagli formali.

Diritti sul terreno

L’estratto del Registro pubblico mostra chi detiene il diritto sulla particella e quali iscrizioni lo limitano. La legge sul Registro pubblico disciplina queste registrazioni; l’estratto però va letto da un legale, perché i diritti rilevanti possono essere diversi dalla proprietà piena. Gli elementi da esaminare sono:

• proprietà oppure altro titolo che consente di costruire, come un diritto di superficie o una locazione registrata, con la relativa durata e le condizioni;
• categoria del terreno indicata nel registro, ad esempio agricola o non agricola;
• restrizioni, sequestri o divieti di disposizione iscritti;
• servitù a favore di terzi o a carico della particella e accesso effettivo alla strada pubblica;
• pretese di terzi note, controversie o annotazioni pendenti che il legale riesce a individuare;
• coincidenza tra superficie registrata, rilievo e progetto autorizzato.

La categoria del terreno e la disciplina urbanistica sono due cose distinte. La categoria del terreno descrive lo stato registrale della particella, mentre la disciplina urbanistica stabilisce che cosa vi si può costruire, con quali indici e quali usi. Un terreno classificato come non agricolo non è per questo automaticamente edificabile con l’altezza e la destinazione promesse; la risposta arriva dagli strumenti urbanistici e dal permesso, di cui parliamo nella sezione successiva.

Cancellazione o liberazione dell’unità dall’ipoteca

Molti cantieri sono finanziati con un prestito garantito da ipoteca sul terreno. L’ipoteca non rende di per sé impossibile l’acquisto, ma pone una domanda concreta: che cosa accade alla Sua unità se il costruttore non rimborsa la banca? Per un terreno ipotecato, chieda di ottenere:

• l’estratto aggiornato, per conoscere le iscrizioni ipotecarie e il creditore indicato;
• la verifica dell’importo garantito, dell’ordine tra le iscrizioni e delle condizioni di liberazione nei contratti di finanziamento e di ipoteca, negli atti registrati e direttamente con il creditore;
• il consenso scritto del creditore alla vendita delle unità, se il contratto di finanziamento lo richiede;
• il meccanismo documentato con cui la singola unità viene liberata dall’ipoteca, con le relative condizioni (ad esempio il versamento di una quota del prezzo direttamente al creditore);
• il conto su cui pagare, se il meccanismo prevede pagamenti vincolati;
• la tempistica della cancellazione rispetto al saldo e alla registrazione della proprietà.

L’analisi della priorità tra i diritti del creditore e la posizione dell’acquirente spetta al legale, che deve leggere anche il contratto di ipoteca, non solo l’estratto. Una promessa verbale del venditore («l’ipoteca verrà cancellata alla consegna») non basta. Consiglio sempre di pretendere che la liberazione della propria unità sia scritta, con condizioni verificabili, prima del primo bonifico consistente.

Permesso di costruzione e progetto autorizzato

Il permesso di costruzione è l’atto amministrativo che autorizza un determinato progetto su una determinata particella. Il quadro di riferimento è il Codice georgiano sulla pianificazione territoriale e sulle attività architettoniche e costruttive (versione consolidata consultata a ottobre 2026), integrato dai regolamenti attuativi e dalle regole urbanistiche locali. L’estratto NAPR descrive diritti e gravami sul bene: non sostituisce la verifica amministrativa del permesso, che va fatta presso l’autorità che lo ha rilasciato.

Dove verificare il permesso

L’autorità competente dipende dal luogo e dalla categoria dell’opera. A Tbilisi la funzione è svolta dai servizi del municipio della capitale; a Batumi, Gonio o Kvariati occorre individuare l’ente locale o l’organo competente per quel territorio e per quella classe di edificio. Strumenti, portali e procedure di Tbilisi non vanno estesi automaticamente alle altre città. Una procedura di verifica ordinata, da affidare al legale, è la seguente:

1. Raccogliere codice catastale, indirizzo, numero e data del permesso dichiarati dal costruttore.
2. Individuare l’autorità competente per quella particella e quella categoria di opera.
3. Ottenere conferma ufficiale che il permesso esiste e che è stato rilasciato, non soltanto richiesto: una domanda presentata non è un titolo rilasciato.
4. Verificare titolare del permesso, particella, fase autorizzata e validità alla data della verifica.
5. Controllare destinazione d’uso, numero di piani, volumi e superfici autorizzati.
6. Chiedere l’elenco delle varianti approvate e di eventuali domande di variante pendenti.
7. Chiedere se risultano sospensioni, sanzioni o contestazioni pertinenti al progetto, sapendo che non tutte le informazioni possono essere disponibili o complete.
8. Archiviare la risposta con data e fonte nel dossier dell’operazione.

Confrontare autorizzazione, variante e offerta commerciale

Guardiamo oltre la facciata: un progetto può essere autorizzato per dodici piani e commercializzato con sedici, in attesa di una variante non ancora rilasciata. Se la Sua unità si trova in uno dei piani aggiuntivi, la Sua posizione dipende da un atto che oggi non esiste. Il confronto va fatto riga per riga: piano e posizione dell’unità, destinazione residenziale o ricettiva, presenza di parcheggi, spazi comuni e servizi promessi nella brochure. Quando un intermediario mostra una scheda riepilogativa ricavata da banche dati, il legale deve comunque verificare l’atto ufficiale e il suo stato aggiornato.

Reputazione, finanziamento e continuità del cantiere

Reputazione e finanziamento sono indizi utili, a patto di trattarli come tali. Un marchio conosciuto, una banca citata nei materiali di vendita o un operatore alberghiero annunciato per la gestione non certificano che il Suo edificio verrà completato nei tempi e con la qualità promessi.

Verificare i progetti già consegnati

La prova più eloquente resta un edificio finito e abitato da qualche anno. Per ogni progetto precedente, raccolga questi riscontri:

• la società che lo ha effettivamente realizzato e il ruolo documentato del gruppo (costruttore, sviluppatore, solo commercializzazione);
• la data di consegna promessa ai primi acquirenti e quella reale, ricostruita da contratti o testimonianze concordanti;
• lo stato di facciate, giunti, parti comuni, ascensori e locali tecnici, osservato da un tecnico;
• colloqui con residenti e amministratori su infiltrazioni, difetti segnalati e tempi di intervento;
• la qualità della gestione condominiale o ricettiva e la trasparenza delle spese;
• la ricerca legale di controversie o procedure rilevanti, con i suoi limiti di accesso e completezza;
• una serie di foto datate del cantiere attuale, ripetuta a intervalli, per confrontare l’avanzamento reale con il cronoprogramma.

La ricerca di contenziosi non è mai esaustiva: alcuni procedimenti non sono facilmente consultabili, altri riguardano società collegate con nomi diversi. Anche i dati finanziari pubblici delle società di progetto possono essere scarni o datati. Un risultato «pulito» indica che non sono emersi problemi con quei mezzi, non che i problemi non esistano.

Cosa dimostra il finanziamento

Un prestito bancario al costruttore dimostra che una banca ha valutato il progetto secondo i propri criteri e per proteggere il proprio credito. Il finanziamento al costruttore non è una garanzia per l’acquirente. Chieda informazioni documentate sulle fonti di copertura del cantiere: capitale proprio, prestiti, incassi dalle prevendite. Un cantiere che procede soprattutto con gli anticipi dei clienti è più sensibile a un rallentamento delle vendite. Lo stesso vale per un operatore alberghiero: un accordo di gestione futura riguarda l’esercizio, non la costruzione. Se Le viene proposta una garanzia bancaria, la sua esistenza, le condizioni e l’applicabilità alla Sua unità vanno confermate direttamente con l’istituto emittente.

Capitolato tecnico e qualità costruttiva

Il capitolato tecnico è l’allegato contrattuale che descrive materiali, prestazioni e lavorazioni dell’unità e delle parti comuni. È il documento che preferisco leggere con calma, perché lì l’architettura smette di essere un’immagine e diventa materia: lo spessore di un isolante, la sezione di un profilo, la continuità di una guaina.

Black frame e white frame non bastano

Le formule commerciali black frame, white frame e green frame indicano a grandi linee lo stato di finitura alla consegna, ma il loro contenuto varia da un costruttore all’altro. Le etichette commerciali non sostituiscono prestazioni e lavorazioni contrattualmente definite. Un white frame può includere intonaci e massetti oppure soltanto una parte di essi; i serramenti possono essere in alluminio a taglio termico con vetrocamera o profili molto più semplici. Il capitolato deve permettere a un tecnico di verificare ciò che è stato consegnato, con valori misurabili e criteri di accettazione scritti.

Elemento	Specifica da chiedere	Requisito misurabile da fissare con il tecnico	Verifica e criterio di accettazione
Impermeabilizzazione	Sistema di copertura, terrazze e balconi, raccordi con le pareti, interrati	Tipo e spessore della guaina, pendenze di progetto, altezza dei risvolti	Continuità dei risvolti, scarichi, prove di allagamento quando possibili, foto datate prima della copertura
Involucro	Materiale e spessore di murature e isolamento, tipo di facciata	Spessore e conducibilità dell’isolante, trasmittanza di progetto di pareti e copertura	Corrispondenza con progetto e schede tecniche, ponti termici, fissaggi e giunti
Serramenti	Materiale dei profili, taglio termico, vetro, ferramenta	Trasmittanza del serramento, classi di permeabilità all’aria e di tenuta all’acqua dichiarate	Posa, sigillature, documentazione del produttore, apertura e chiusura
Isolamento acustico	Solai e pareti tra unità, strato anticalpestio	Prestazioni acustiche dichiarate di solai e divisori, materiale e spessore dello strato anticalpestio	Foto dello strato prima del massetto, eventuali misure in opera
Protezione anticorrosiva	Ringhiere, staffe, carpenterie metalliche esposte	Tipo di trattamento (ad esempio zincatura o ciclo di verniciatura) e spessore dichiarato	Controllo visivo, schede del trattamento, assenza di punti scoperti
Impianti	Elettrico, idrico, scarichi, predisposizioni per climatizzazione e riscaldamento	Sezioni dei cavi, pressioni di prova, potenza disponibile	Tracciati, quadri, verbali dei collaudi disponibili
Ascensori	Numero, portata, marca o standard di riferimento	Portata e numero di fermate indicati in contratto	Installazione completa, documentazione di messa in servizio
Parti comuni	Ingressi, scale, parcheggi, impianti antincendio, aree esterne	Elenco delle dotazioni e delle finiture come allegato	Completamento, accessibilità, finiture promesse

Non esistono soglie universali valide per ogni edificio: i valori vanno fissati dal tecnico in base al progetto, al clima del luogo e alle norme applicabili, e poi scritti nell’allegato. Un sopralluogo visivo non è una certificazione. Il tecnico valuta ciò che vede e la documentazione progettuale che riesce a ottenere; la struttura portante e le lavorazioni nascoste richiedono verbali, foto delle fasi intermedie e, quando giustificato, indagini specifiche.

Controlli a Batumi, Gonio, Kvariati e Tbilisi

Le priorità tecniche cambiano con il luogo. Sulla costa di Batumi, Gonio e Kvariati, l’aria salmastra e l’umidità rendono essenziali la qualità dell’impermeabilizzazione, la protezione contro la corrosione di ringhiere, staffe e armature esposte e la ventilazione degli ambienti. A Gonio e Kvariati molti progetti sorgono su pendii: qui contano lo studio geotecnico, il drenaggio delle acque e le opere di sostegno. A Tbilisi guardo con attenzione le condizioni del sito, il rumore del traffico e le prestazioni dell’involucro rispetto a estati calde e inverni più freddi. Sono criteri da verificare sul singolo edificio, non diagnosi su tutti gli immobili di una zona.

Un consiglio editoriale: chieda al tecnico di fotografare il raccordo tra balcone e parete prima che venga coperto dalle finiture. È uno dei punti in cui una lavorazione frettolosa resta invisibile per anni.

Contratto preliminare, pagamenti e diritti registrabili

Il contratto preliminare è il documento in cui confluiscono tutte le verifiche precedenti. Se un dato verificato non vi compare, quella verifica perde gran parte del suo valore pratico. Prima di firmare, verifichi questo punto — Le spiego perché: in caso di discordanza tra le versioni conta quella che il contratto stesso indica come prevalente. Verifichi quale versione linguistica prevale secondo il contratto e faccia controllare la corrispondenza delle traduzioni dal Suo legale, non solo dall’ufficio del venditore.

Identificare l’unità e le prestazioni

L’unità deve essere identificabile senza ambiguità: edificio, blocco, piano, numero, posizione nella planimetria allegata, superficie con il metodo di misura e la tolleranza ammessa. La tabella riassume le clausole da esaminare con il legale.

Clausola	Che cosa verificare
Unità	Codice catastale, blocco, piano, numero, planimetria allegata
Superficie	Metodo di misura, inclusione di balconi e quote comuni, tolleranza e conseguenze sul prezzo
Prezzo e trattamento fiscale	Prezzo totale, imposte incluse o escluse, spese di registrazione a carico di chi
Valuta	Valuta di pagamento e di riferimento, conversione, costi bancari
Capitolato	Allegato firmato, prevalenza sul materiale pubblicitario
Modifiche	Limiti alle varianti unilaterali del costruttore su superficie, piano, finiture
Date	Completamento, consegna, eventuali traguardi intermedi
Ritardi	Penali, cause di forza maggiore definite in modo preciso, periodo di tolleranza
Difetti	Garanzia, termini di denuncia e di ripristino
Risoluzione e rimborso	Diritti di recesso dell’acquirente, tempi e modalità di restituzione delle somme

Proteggere i pagamenti

Collegare le rate a traguardi verificabili, come il completamento della struttura o la chiusura dell’involucro attestati da un tecnico, è un’opzione da negoziare: alcuni costruttori la accettano, altri preferiscono piani di pagamento fissi. Non è un obbligo universale. Bisogna poi distinguere tre strumenti spesso confusi. Il prestito al costruttore protegge la banca; una garanzia bancaria individuale può proteggere l’acquirente, entro le condizioni scritte; un deposito vincolato condiziona lo svincolo delle somme a eventi definiti. In Georgia esistono prodotti bancari pensati per gli acquirenti: ad esempio, una pubblicazione ufficiale di Bank of Georgia del 23 agosto 2023 descriveva una protezione per acquisti qualificati da sviluppatori partner. Quella pubblicazione non conferma disponibilità, eleggibilità o condizioni attuali: qualsiasi garanzia proposta oggi va verificata con l’emittente, esclusioni comprese.

Verificare la registrabilità

Il Codice civile della Georgia, all’articolo 183 (versione consolidata consultabile su matsne.gov.ge, aggiornamento: ottobre 2026), stabilisce che l’acquisto della proprietà di un bene immobile richiede un contratto in forma scritta e la registrazione dell’acquirente nel Registro pubblico. Durante la costruzione la situazione registrale può assumere forme diverse, che conviene tenere ben distinte:

• obbligo relativo alla futura unità registrato sul terreno: il costruttore si impegna a trasferirLe l’unità e quell’impegno risulta iscritto sulla particella; Lei non è ancora proprietario dell’appartamento;
• proprietà registrata dell’unità in costruzione: la legge sul Registro pubblico, all’articolo 15 (in particolare paragrafi 1 e 10, versione consolidata consultata a ottobre 2026), considera anche le unità in costruzione come oggetto di registrazione e prevede la registrazione del relativo diritto di proprietà, quando ne ricorrono i presupposti;
• aggiornamento registrale dell’immobile completato: dopo la messa in esercizio, i dati dell’unità vengono aggiornati nel registro come immobile finito.

Il tariffario NAPR prevede voci specifiche per la registrazione di diritti e obblighi. Nessuna di queste registrazioni garantisce il completamento dell’edificio, l’autorizzazione all’utilizzo o il rimborso delle somme versate. Il legale deve individuare quale situazione si applica al Suo caso concreto, verificarne l’accettabilità presso NAPR, gli effetti e la priorità rispetto alle ipoteche già iscritte. Non tutti i contratti sulla carta sono registrabili, né è vero che nessuna registrazione sia possibile prima della messa in esercizio: dipende dai fatti, ed è proprio ciò che la verifica deve chiarire.

Verifiche a distanza, costi e dossier aggiornato

Molti dei miei clienti comprano dall’Italia, con uno o due viaggi in tutto. È possibile farlo con ordine, purché ogni controllo abbia un responsabile e una data.

Sta confrontando progetti a Batumi o a Tbilisi e vuole un primo parere su quali documenti chiedere al costruttore? Mi scriva su WhatsApp: le indicherò da dove partire, ferma restando la verifica del Suo avvocato e del Suo tecnico.

Il percorso che segue è quello che propongo a chi acquista a distanza: pochi passaggi, ciascuno con una prova scritta da archiviare.

Acquistare dall’Italia con verificatori indipendenti

1. Incarichi un avvocato georgiano indipendente dal costruttore per i controlli societari, registrali, sui permessi e sul contratto.
2. Incarichi un tecnico per il progetto, il capitolato e i sopralluoghi in cantiere, con rapporto fotografico datato.
3. Ottenga traduzioni comprensibili in italiano dei documenti essenziali, distinguendo le traduzioni giurate da quelle di lavoro.
4. Valuti con il legale se serve una procura e, in tal caso, la limiti ad atti e importi precisi, con una scadenza.
5. Costruisca un dossier con ogni documento, la sua fonte e la data di rilascio o di consultazione.
6. Ripeta le verifiche rilevanti prima di ogni fase di pagamento, secondo la matrice qui sotto.

Il registro del dossier e le quattro fasi di pagamento

Consiglio sempre di tenere il dossier come un registro vivo, non come una cartella di allegati. Ogni riga dice quale versione del documento ha in mano, chi l’ha esaminata, che cosa è emerso e quando va ricontrollata.

Documento	Versione o data	Responsabile	Esito	Questione aperta	Prossima verifica
Estratto societario	Data di emissione	Avvocato	Poteri del firmatario confermati o no	Procura in rinnovo, cambio di direttore	Prima della firma e del saldo
Estratto NAPR del terreno	Data di emissione	Avvocato	Titolo e iscrizioni rilevate	Ipoteca senza percorso di liberazione	Prima di anticipo, firma, ogni rata decisiva e saldo
Permesso e varianti	Data della conferma dell’autorità	Avvocato	Permesso rilasciato e coerente o no	Variante pendente	Prima della firma e a ogni variante annunciata
Rapporto del tecnico	Data del sopralluogo	Tecnico	Avanzamento e difetti osservati	Lavorazioni nascoste non documentate	Prima di ogni rata legata a un traguardo e del saldo
Bozza di contratto	Numero della versione	Avvocato	Clausole accettate o da negoziare	Registrabilità da confermare	Prima della firma

Le quattro fasi richiedono controlli diversi. Prima dell’anticipo bastano identità della società, poteri del firmatario, estratto del terreno e condizioni scritte di restituzione della prenotazione. Prima della firma servono tutte le righe del registro, con il permesso confermato e la bozza definitiva. Prima delle rate successive si aggiornano estratto NAPR, stato societario e rapporto del tecnico sul traguardo raggiunto. Prima del saldo si ripete tutto, aggiungendo messa in esercizio, liberazione dall’ipoteca e posizione registrale dell’unità.

Quanto costano i documenti ufficiali

Le tariffe del tariffario pubblicato dalla National Agency of Public Registry (consultato a ottobre 2026) per i servizi più usati in una due diligence sono le seguenti.

Servizio NAPR	Termine del servizio	Tariffa
Estratto, richiesta online	Entro un giorno lavorativo / stesso giorno	13 GEL / 52 GEL
Estratto, canale non online	Entro un giorno lavorativo / stesso giorno	20 GEL / 75 GEL
Preparazione dell’estratto in inglese	—	Supplemento di 26 GEL
Registrazione di diritti e obblighi previsti dalle relative voci	4 giorni lavorativi / 1 giorno lavorativo / stesso giorno	150 / 270 / 350 GEL

Questi termini riguardano il servizio amministrativo e non indicano la durata della due diligence, che dipende dalla complessità del progetto e dalla rapidità con cui il costruttore fornisce i documenti. Compensi di avvocato, tecnico e traduttore sono separati e vanno richiesti con un preventivo scritto che indichi il perimetro dell’incarico.

Consegna, messa in esercizio e saldo

La consegna delle chiavi è un momento piacevole, ma non coincide con la chiusura giuridica dell’acquisto. Completamento materiale, autorizzazione all’utilizzo, consegna fisica e posizione registrale sono quattro passaggi distinti, e ciascuno prova una cosa diversa. Prima del saldo, verifichi:

• il completamento materiale dell’edificio e delle parti comuni promesse;
• l’autorizzazione alla messa in esercizio o l’atto di utilizzo applicabile alla categoria dell’edificio, confermato dall’autorità competente;
• il verbale di consegna con elenco dei difetti e termini di ripristino;
• gli allacciamenti effettivi a elettricità, acqua, gas e fognatura, con contatori intestabili;
• la superficie effettiva misurata dal tecnico e il confronto con la tolleranza contrattuale;
• la posizione dell’unità nel Registro pubblico e la cancellazione o liberazione dall’ipoteca;
• il contratto di gestione, le spese ricorrenti e la loro base di calcolo;
• eventuali obblighi di locazione tramite un operatore e vincoli d’uso dell’unità.

Un appartamento consegnato fisicamente può non essere ancora registrato a nome dell’acquirente; un’unità registrata può presentare difetti da ripristinare. Consiglio sempre di trattenere il saldo, nei limiti previsti dal contratto, finché i punti essenziali non sono documentati: è l’ultimo momento in cui la Sua posizione negoziale è ancora piena.

Quando procedere, chiedere chiarimenti o sospendere

La checklist non produce un punteggio di sicurezza: produce una decisione motivata. Nessuna percentuale o soglia di ritardo può certificare l’affidabilità di un costruttore; contano la coerenza dei documenti e la possibilità di verificarli.

Esito	Situazione tipica	Prossimo passo
Procedere	Documenti coerenti tra loro e confermati da fonti indipendenti; contratto negoziato sui punti essenziali	Firmare con il legale, pagare al beneficiario verificato, aggiornare il dossier
Chiedere chiarimenti	Incongruenze risolvibili con una prova scritta: superficie diversa, variante in rilascio, procura da aggiornare	Richiesta scritta con termine; nessun nuovo pagamento non ancora dovuto finché la prova non arriva
Sospendere	Poteri di firma non dimostrati, permesso non verificabile, unità non identificabile, gravame senza percorso documentato di liberazione, beneficiario del pagamento non giustificato, modifiche contrattuali unilaterali ampie	Non assumere nuovi impegni né versare somme non ancora dovute; per le rate già dovute in base al contratto, verificare prima con il legale clausole e rimedi, perché una sospensione unilaterale può esporLa a conseguenze contrattuali; conservare la corrispondenza

Un esempio ipotetico chiarisce la logica: se il permesso risulta rilasciato per dieci piani e la Sua unità è all’undicesimo, quell’unità resta priva della necessaria autorizzazione finché la variante non viene rilasciata. La risposta non è «fidarsi» né «scappare», ma chiedere la variante rilasciata. Una condizione sospensiva o una clausola di rimborso per l’ipotesi in cui la variante non arrivi può limitare il Suo rischio economico, se il legale la ritiene efficace, ma non è una prova di regolarità edilizia e non autorizza il piano aggiuntivo.

Vuole capire a che punto è con il progetto che sta valutando? Il nostro quiz sulla due diligence Le aiuta a individuare quali controlli ha già documentato e quali restano da affidare al legale o al tecnico.

Il prossimo passo pratico è semplice: scelga i due o tre progetti che sta confrontando, chieda a ciascun costruttore i documenti della prima tabella e li faccia esaminare da un avvocato e da un tecnico indipendenti prima di qualsiasi prenotazione a pagamento.

Fonti primarie consultate (aggiornamento: ottobre 2026): tariffari della National Agency of Public Registry (napr.gov.ge) sulla registrazione immobiliare e sui servizi informativi; Codice civile della Georgia, articolo 183; legge della Georgia sul Registro pubblico, articolo 15; legge della Georgia sulle imprese (documento Matsne 5230186); Codice georgiano sulla pianificazione territoriale e sulle attività architettoniche e costruttive, tutti consultabili nelle versioni consolidate su matsne.gov.ge; pubblicazione ufficiale di Bank of Georgia del 23 agosto 2023 sul prodotto di protezione per acquisti da sviluppatori partner, citata solo come riferimento storico. Le traduzioni inglesi pubblicate possono non essere aggiornate: fa fede il testo georgiano vigente.

Questo articolo offre informazioni generali e non costituisce consulenza legale, finanziaria o tecnica individuale. Nessuna verifica elimina ogni rischio. Per decisioni su un acquisto specifico si rivolga a un avvocato georgiano e a un tecnico indipendenti.

Domande frequenti sulla due diligence del costruttore

Come posso capire se un costruttore in Georgia è affidabile?

Verifichi la società che sottoscrive il contratto, i suoi rappresentanti, i diritti sul terreno e i permessi del progetto. Esamini edifici già consegnati, avanzamento del cantiere e informazioni documentate sul finanziamento. Recensioni e notorietà del marchio sono indizi, non prove sufficienti. Un avvocato e un tecnico indipendenti devono valutare gli elementi pertinenti alla specifica operazione.

Quali documenti devo chiedere prima di versare un anticipo?

Chieda l’estratto societario aggiornato, i documenti sui poteri di firma, il codice catastale e l’estratto del terreno, il titolo che consente lo sviluppo, il permesso con le varianti pertinenti e il contratto completo di allegati. Servono anche planimetria dell’unità, capitolato e calendario dei pagamenti. Le copie del venditore devono essere confrontate con riscontri indipendenti.

Come verifico il permesso di costruzione in Georgia?

Parta dal codice catastale, dall’indirizzo e dal numero del permesso. Chieda conferma all’autorità competente e confronti titolare, validità, destinazione, piani e varianti con l’offerta ricevuta. L’estratto NAPR non sostituisce questo controllo amministrativo. Se un intermediario mostra dati aggregati, faccia verificare anche l’atto ufficiale e il suo stato aggiornato da un professionista.

Posso comprare se il terreno del progetto è ipotecato?

Un’ipoteca non rende automaticamente impossibile l’acquisto, ma richiede un’analisi specifica dei diritti del creditore e della posizione dell’acquirente. Prima di pagare, faccia verificare un meccanismo documentato per liberare la Sua unità e le relative condizioni. La promessa del costruttore o la presenza di una banca nel progetto non dimostrano, da sole, la protezione dell’acquisto.

Posso registrare il contratto di un appartamento ancora in costruzione?

Dipende dalla situazione registrale del progetto, dai diritti sul terreno e dal contenuto del contratto. Può trattarsi di un obbligo relativo alla futura unità iscritto sul terreno oppure, quando ne ricorrono i presupposti previsti dall’articolo 15 della legge sul Registro pubblico (versione consultata a ottobre 2026), della proprietà registrata dell’unità in costruzione. Un avvocato deve identificare lo strumento applicabile e verificarne l’accettabilità presso NAPR. Nessuna di queste registrazioni garantisce completamento, agibilità o rimborso.

Come mi tutelo se il costruttore ritarda o non completa i lavori?

Prima della firma, negozi scadenze verificabili, gestione dei ritardi, condizioni di risoluzione, restituzione delle somme e pagamenti collegati a progressi documentati. Faccia controllare eventuali garanzie direttamente con l’emittente, comprese esclusioni e modalità di richiesta. Se emerge un problema, conservi prove e comunicazioni e consulti tempestivamente un avvocato georgiano; il recupero del denaro non è garantito.

Fazit

Un buon progetto in Georgia regge bene le domande scomode: documenti societari chiari, terreno e ipoteche leggibili, permesso confermato dall’autorità, contratto che riporta ciò che è stato verificato. Quando le risposte arrivano per iscritto e coincidono con i registri ufficiali, la decisione diventa documentata e serena. Quando arrivano solo a voce, la prudenza è d’obbligo.

Nessuna verifica, però, trasforma un acquisto sulla carta in un acquisto senza rischi. La ricerca di contenziosi resta parziale, i dati finanziari delle società di progetto sono spesso scarni, e una registrazione durante il cantiere non garantisce né il completamento né il rimborso. La due diligence serve a conoscere i rischi e a scriverli nel contratto, non a farli sparire.

Il passo successivo è concreto: chieda a ogni costruttore i documenti della prima tabella, apra il Suo registro del dossier e affidi l’esame a un avvocato e a un tecnico indipendenti prima di qualsiasi prenotazione a pagamento. Consiglio sempre di trattare ogni pagamento come un traguardo da meritare, non come una formalità: è il modo più semplice per comprare con la testa, oltre che con gli occhi.