Ha scelto un progetto a Batumi, a Tbilisi o lungo la costa verso Gonio e Kvariati, e il venditore Le propone di bloccare l’unità con una prenotazione. Prima del bonifico conviene sapere chi vende, che cosa vende, su quale terreno e con quali garanzie reali. Le 15 domande che seguono traducono questa verifica in richieste concrete. Ciascuna è collegata a un documento preciso, a chi deve controllarlo e a che cosa fare se la prova non arriva.
La due diligence del costruttore in Georgia verifica società venditrice, diritti sul terreno, ipoteche, permessi, finanziamento e precedenti consegne. Prima del preliminare, chieda prove documentali e condizioni scritte su pagamenti, superficie, finiture, ritardi e registrazione. Un avvocato indipendente e un tecnico devono controllare ciò che la brochure non dimostra.
Due diligence costruttore Georgia: prima di pagare
La due diligence del costruttore è l’insieme delle verifiche documentali e tecniche che precede qualsiasi impegno economico su un immobile in costruzione. Nella pratica i momenti delicati sono tre. La prenotazione blocca l’unità, spesso con un importo contenuto, ma di rado è accompagnata da documenti completi. Il contratto preliminare fissa obblighi più precisi per entrambe le parti. Il primo pagamento consistente sposta su di Lei una parte rilevante del rischio. Più la trattativa avanza, più diventa costoso tornare indietro: per questo le verifiche vanno fatte prima della firma, non dopo.
Il punto di partenza giuridico è il Codice civile georgiano. Secondo l’articolo 183, comma 1, nella versione consolidata consultata su Matsne, la banca dati legislativa ufficiale georgiana, alla data di ottobre 2026, per acquistare un immobile servono una transazione in forma scritta e la registrazione del diritto dell’acquirente nel registro pubblico. L’articolo 327, comma 3, nella stessa versione, disciplina l’accordo con cui le parti si obbligano a concludere un contratto futuro e ne regola i requisiti di forma. Ne deriva una conseguenza pratica: il contratto preliminare non trasferisce automaticamente la proprietà dell’appartamento. Crea obblighi; la proprietà richiede un atto ulteriore e la sua registrazione presso la National Agency of Public Registry (NAPR).
Tre figure diverse rispondono a domande diverse. Il consulente immobiliare conosce il mercato, raccoglie i documenti, confronta i progetti e coordina la trattativa, ma non sostituisce un parere legale. L’avvocato georgiano indipendente, cioè non incaricato né retribuito dal venditore, esamina società, estratti del registro, gravami, testo contrattuale e rimedi. Il tecnico, ingegnere o architetto con esperienza di cantiere, controlla la corrispondenza tra progetto e opera, l’avanzamento reale e le specifiche costruttive. Consiglio sempre di stabilire per iscritto chi controlla che cosa, perché le lacune nascono proprio negli spazi tra un ruolo e l’altro.
Ecco il riepilogo delle 15 domande, sviluppate una per una nelle sezioni successive.
- Quale società firma e chi può rappresentarla?
- Quali progetti ha realmente consegnato questa società o il gruppo?
- Chi possiede il terreno e con quale diritto viene sviluppato?
- Quali ipoteche o vincoli esistono e come sarà svincolata la mia unità?
- Il permesso è valido e corrisponde al progetto che acquisto?
- Quali risorse finanziano il completamento e quali garanzie sono effettivamente disponibili?
- Chi certifica l’avanzamento che fa scattare le rate?
- Quale unità acquisto e come viene misurata la superficie?
- Il prezzo complessivo può cambiare e quali costi restano esclusi?
- Quali materiali, finiture e prestazioni sono contrattualmente inclusi?
- Quale testo contrattuale prevale e come sono disciplinate modifiche e controversie?
- Quali date valgono per fine lavori, messa in esercizio, chiavi e utenze?
- Quali rimedi ho per ritardi, difetti o mancato completamento?
- Quale diritto posso registrare ora e come arriverò alla proprietà definitiva?
- Posso cedere il contratto o uscire e quali obblighi di gestione resteranno?
Società, terreno e ipoteche: domande 1–4
Nei progetti georgiani compaiono spesso nomi diversi per ruoli diversi, e confonderli è la prima fonte di equivoci. Il marchio commerciale è il nome che vede sui cartelloni e nei rendering. La società veicolo è la persona giuridica, talvolta costituita per un solo progetto, che firma i contratti e incassa i pagamenti. Il proprietario del terreno può essere un soggetto ancora diverso. Il costruttore esecutore è spesso un’impresa appaltatrice. Il soggetto tenuto al rimborso è chi deve restituire il denaro se il contratto si scioglie: va identificato per nome nel testo contrattuale, non dedotto dalla brochure.
1. Quale società firma e chi può rappresentarla?
Il marchio commerciale non firma contratti: firma una società con una denominazione, un codice identificativo e rappresentanti determinati. Il documento da chiedere è un estratto aggiornato del Registro delle imprese georgiano, accessibile tramite i servizi della NAPR, con soci, direttori e poteri di rappresentanza. Se a firmare è un procuratore, serve una procura valida che copra espressamente quel tipo di atto. L’avvocato confronta estratto, procura, intestazione della bozza e intestatario del conto su cui versare.
Il limite di questa prova è chiaro: l’estratto descrive la situazione formale a una data e non dice nulla su solidità economica o debiti non registrati. Una società di recente costituzione non dimostra da sola una frode, perché molti sviluppatori creano una società per ciascun progetto. Diventa però necessario capire quale soggetto del gruppo risponde degli obblighi e con quali beni. Se la denominazione nella bozza, nell’estratto e sul conto bancario non coincide, l’azione corretta è non pagare finché la discrepanza non è spiegata per iscritto.
2. Quali progetti ha realmente consegnato questa società o il gruppo?
Chieda un elenco dei progetti completati con indirizzo, codice catastale, data di messa in esercizio e nome della società che ha venduto le unità. Il consulente e il tecnico possono visitare gli edifici; l’avvocato può controllare tramite estratti NAPR se gli acquirenti di alcune unità risultano registrati come proprietari e se esistono contenziosi noti.
Guardiamo oltre la facciata: un edificio consegnato da qualche anno racconta molto attraverso giunti, intonaci esterni, ringhiere, ascensori e stato delle parti comuni. Il limite della prova, però, va dichiarato. Le consegne del gruppo non trasferiscono responsabilità alla società veicolo che firma con Lei, e il passato non garantisce il completamento futuro. Se l’elenco resta vago o comprende progetti realizzati da altri, chieda un chiarimento scritto e dia a questo elemento un peso minore nella decisione.
3. Chi possiede il terreno e con quale diritto viene sviluppato?
Il documento centrale è l’estratto immobiliare aggiornato della NAPR, ricercato tramite il codice catastale della particella. L’estratto indica il titolare e la natura del diritto: proprietà, locazione, diritto di superficie o altro titolo registrato. Se il terreno appartiene a un terzo, servono gli accordi tra proprietario e sviluppatore, per esempio un contratto di sviluppo, una joint venture o un impegno del proprietario a trasferire le unità agli acquirenti.
L’avvocato è il verificatore competente. Il limite della prova è che l’estratto mostra i diritti registrati a una data, non gli accordi non registrati né eventuali liti non ancora trascritte. Se il proprietario del terreno e il venditore non coincidono, occorrono documenti sul rapporto giuridico che li lega. La mancata coincidenza non prova un’irregolarità, ma senza quei documenti la firma va rinviata.
4. Quali ipoteche o vincoli esistono e come sarà svincolata la mia unità?
Lo stesso estratto immobiliare elenca ipoteche, sequestri, divieti e altri gravami. Un’ipoteca a favore di una banca che finanzia il progetto è frequente; ciò che conta è come la Sua unità verrà liberata. Chieda le condizioni scritte del creditore per lo svincolo: importo da versare, conto su cui versarlo, momento in cui la banca rilascia l’unità e documento con cui lo fa.
L’avvocato verifica il testo e, quando possibile, ottiene una conferma direttamente dalla banca. Il limite: la lettera del creditore può essere condizionata a pagamenti o adempimenti del costruttore. Per questo è essenziale che lo svincolo dell’unità sia previsto per iscritto dal creditore, non soltanto promesso dal costruttore. Se il documento manca, negozi una condizione nel preliminare o sospenda il pagamento fino alla sua consegna.
Permessi e finanziamento: domande 5–7
Il quadro normativo dei permessi è il Codice georgiano della pianificazione territoriale e delle attività architettoniche e costruttive, pubblicato su Matsne. Alla data di ottobre 2026 non riporto qui singoli articoli di quel Codice: la verifica puntuale delle disposizioni applicabili al Suo progetto spetta all’avvocato, sulla versione consolidata in vigore al momento della firma.
5. Il permesso è valido e corrisponde al progetto che acquisto?
Un permesso esistente non basta. Il permesso deve corrispondere al progetto che Lei acquista: stessa particella e codice catastale, stesso blocco, stesso numero di piani, stessa destinazione d’uso, eventuali varianti approvate e validità ancora in corso. Chieda copia del permesso con i relativi allegati di progetto e confronti numero e dati con l’autorità competente per quella località.
A Tbilisi il Comune dispone di propri strumenti di consultazione per i permessi della capitale. Questi strumenti non vanno estesi automaticamente a Batumi, Gonio e Kvariati, dove l’autorità competente dipende dalla località e dal tipo di intervento e deve essere individuata dal legale; Gonio e Kvariati, in particolare, non fanno parte della città di Batumi. Un esempio dichiaratamente ipotetico: la brochure presenta sedici piani, il permesso ne autorizza dodici. I piani mancanti potrebbero essere oggetto di una variante futura, ma alla data della firma non risultano autorizzati, e un’unità al quattordicesimo piano richiede una verifica specifica prima di qualsiasi pagamento. Distingua sempre tra documento non consultabile pubblicamente e documento inesistente: nel primo caso va chiesto al venditore, nel secondo il problema è sostanziale.
6. Quali risorse finanziano il completamento e quali garanzie sono effettivamente disponibili?
Chieda al costruttore come intende finanziare l’opera fino alla messa in esercizio: capitale proprio, credito bancario, incassi dalle prevendite. Chieda un cronoprogramma e le evidenze finanziarie che è disposto a mostrare. Né il finanziamento bancario né le consegne precedenti garantiscono il completamento: una banca finanzia secondo propri criteri e tutela anzitutto il proprio credito.
Sul tema dell’escrow serve precisione. Alla data di ottobre 2026 non ho verificato su Matsne un obbligo generale di conto vincolato per le vendite su carta; eventuali conti vincolati, fideiussioni o polizze vanno accertati come strumenti contrattuali o servizi bancari specifici. Una garanzia esiste solo se è documentata, se indica l’ente emittente e se l’avvocato ne ha controllato condizioni, importo e scadenza, possibilmente con conferma dell’emittente stesso.
7. Chi certifica l’avanzamento che fa scattare le rate?
Molti piani di pagamento legano le rate a fasi costruttive: completamento della struttura, chiusura della facciata, impianti. La domanda decisiva è chi attesta il raggiungimento di ciascuna fase. Una dichiarazione unilaterale del costruttore, accompagnata da fotografie, offre una prova debole. Chieda verbali tecnici, il diritto di sopralluogo prima di ogni rata e la possibilità di farsi assistere da un tecnico di Sua fiducia.
| Prova richiesta | Limite informativo | Responsabile del controllo |
|---|---|---|
| Permesso con allegati di progetto e varianti | Non dimostra che l’opera eseguita sia conforme | Avvocato e tecnico |
| Estratto immobiliare NAPR aggiornato | Riflette solo i diritti registrati a quella data | Avvocato |
| Cronoprogramma dei lavori | È una previsione del costruttore, non un impegno automatico | Tecnico |
| Documenti sul credito bancario | Non garantiscono il completamento né lo svincolo | Avvocato |
| Garanzia, polizza o conto vincolato | Vale solo nei limiti delle sue condizioni scritte | Avvocato, con conferma dell’emittente |
| Verbale di avanzamento lavori | Se redatto dal costruttore, manca di terzietà | Tecnico indipendente |
| Elenco dei progetti consegnati | Riguarda il gruppo, non la società che firma | Consulente e avvocato |
La tabella non sostituisce i controlli: indica soltanto dove ogni documento smette di dimostrare qualcosa.
Unità, prezzo e finiture: domande 8–11
8. Quale unità acquisto e come viene misurata la superficie?
L’unità deve essere identificata senza ambiguità: blocco, piano, numero, orientamento e una planimetria allegata al contratto, con quote leggibili. Il metodo di misurazione conta quanto il numero dei metri quadrati. Una superficie può essere calcolata al netto interno, al lordo dei muri, con una quota delle parti comuni; balconi e terrazze possono essere conteggiati per intero o in misura ridotta. Un errore che vedo spesso negli acquirenti: confrontare il prezzo al metro di due progetti misurati con criteri diversi.
Chieda che il contratto indichi il metodo, le superfici incluse, l’eventuale tolleranza negoziata e il ricalcolo del prezzo in entrambe le direzioni, in aumento come in diminuzione. Per scostamenti rilevanti, verifichi quali rimedi sono previsti, inclusa la possibilità di recedere. Il tecnico controllerà la misura alla consegna con lo stesso criterio indicato nel contratto.
9. Il prezzo complessivo può cambiare e quali costi restano esclusi?
Distingua il prezzo complessivo dal prezzo unitario e verifichi se esistono clausole di indicizzazione o adeguamento. Controlli la valuta del contratto, la valuta del pagamento, il cambio di riferimento se le due differiscono e chi sostiene le commissioni bancarie. Faccia poi elencare ciò che resta escluso: diritti di registrazione presso la NAPR, traduzioni e autentiche, allacciamenti e contatori, quote di gestione, eventuali fondi iniziali. Le imposte eventualmente applicabili dipendono dalla Sua situazione e dalla struttura dell’operazione: vanno verificate con un consulente fiscale, e qui non indico aliquote.
Un punto merita attenzione particolare per chi arriva dall’Italia. Un acconto versato in Georgia non equivale automaticamente alla caparra confirmatoria italiana. Gli effetti della somma versata, in caso di recesso o inadempimento, dipendono dal testo del contratto e dal diritto georgiano: chieda all’avvocato di spiegarli per iscritto prima del pagamento.
10. Quali materiali, finiture e prestazioni sono contrattualmente inclusi?
È qui che la mia attenzione alla qualità costruttiva diventa più insistente. Le diciture black frame, white frame e green frame non hanno un contenuto uniforme tra i costruttori. In termini orientativi, black frame indica la struttura grezza con muri di tamponamento; white frame aggiunge di solito intonaci, massetti, serramenti e predisposizioni impiantistiche; green frame si avvicina a uno stato pronto per le finiture finali. Ogni costruttore, però, definisce queste categorie a modo suo, e solo un allegato tecnico le rende verificabili.
Chieda specifiche scritte per gli elementi che, in un edificio in costruzione, determinano il comfort e la durata. Per i serramenti: tipo di profilo, vetrocamera, ferramenta e modalità di posa, compreso il raccordo con soglie e balconi. Per l’impermeabilizzazione: sistema previsto su balconi, terrazze e coperture. Per la ventilazione: soluzioni per bagni ciechi e cucine. Per le facciate: sistema, isolamento e fissaggi. Per l’acustica: stratigrafia dei solai e delle pareti tra unità. A Batumi, Gonio e Kvariati l’ambiente costiero, con salsedine e umidità, rende sensato chiedere come sono protetti dalla corrosione ringhiere, fissaggi e componenti metallici esterni. Non sono diagnosi: sono domande a cui il tecnico deve poter confrontare una risposta scritta.
| Dicitura commerciale | Specifica da allegare | Controllo tecnico |
|---|---|---|
| «Consegna in white frame» | Elenco lavorazioni incluse ed escluse, unità per unità | Verifica alla consegna rispetto all’elenco |
| «Serramenti di alta qualità» | Profilo, vetrocamera, ferramenta, dettaglio di posa | Controllo di posa, raccordi e sigillature |
| «Balcone panoramico» | Sistema di impermeabilizzazione e pendenze | Ispezione di soglie e scarichi |
| «Facciata moderna» | Sistema di facciata, isolamento, fissaggi | Confronto tra progetto e opera eseguita |
| «Ottimo isolamento acustico» | Stratigrafia di solai e pareti tra unità | Verifica delle stratigrafie in cantiere |
| «Materiali adatti al mare» | Trattamenti anticorrosione dei componenti esterni | Esame di ringhiere e parti metalliche |
| «Predisposizione climatizzazione» | Posizione, linee e scarichi previsti | Controllo prima della chiusura delle pareti |
11. Quale testo contrattuale prevale e come sono disciplinate modifiche e controversie?
Prima di firmare, verifichi questo punto: Le spiego perché. Il contratto è spesso redatto in georgiano con una traduzione in inglese, russo o italiano, e in caso di discordanza conta quale versione linguistica prevale. Se prevale il georgiano, la traduzione su cui Lei ha ragionato non è il testo vincolante: serve una traduzione affidabile, e l’avvocato deve lavorare sul testo prevalente.
Controlli poi le clausole sulle modifiche: entro quali limiti il costruttore può variare progetto, materiali o planimetria, con quale comunicazione e con quali rimedi per Lei. Verifichi legge applicabile, foro competente o arbitrato e lingua del procedimento. Una clausola che consente modifiche «a discrezione del venditore» senza limiti merita sempre una negoziazione.
Consegna e registrazione: domande 12–15
12. Quali date valgono per fine lavori, messa in esercizio, chiavi e utenze?
«Consegna prevista nel quarto trimestre» può significare cose molto diverse. La fine dei lavori strutturali, la messa in esercizio dell’edificio da parte dell’autorità competente, la consegna materiale delle chiavi con verbale, l’attivazione delle utenze con contatori individuali e la registrazione della proprietà sono cinque eventi distinti. Ciascuno dovrebbe avere nel contratto una data o un criterio verificabile.
Le proroghe vanno disciplinate: quali cause le giustificano, come vanno comunicate, quanto possono durare complessivamente. Un eventuale termine finale negoziato, oltre il quale Lei può risolvere il contratto e chiedere la restituzione delle somme, offre un punto fermo che le formule generiche non danno. La durata dei lavori dipende dal progetto: non esiste un tempo standard da presumere.
13. Quali rimedi ho per ritardi, difetti o mancato completamento?
Le penali per ritardo esistono solo se negoziate, e il loro importo va scritto nel contratto. L’assenza di una penale non significa assenza di rimedi: il diritto georgiano può offrire risarcimento del danno, risoluzione e restituzione, secondo condizioni che l’avvocato deve valutare. Verifichi chi deve rimborsare, entro quale termine e con quali garanzie. Per i difetti, chieda un verbale di consegna con elenco delle anomalie, tempi di ripristino e periodo di garanzia.
Resta un aspetto spesso sottovalutato. Un rimedio scritto può richiedere un’azione per essere eseguito: una diffida, un procedimento, un’esecuzione contro un patrimonio che potrebbe rivelarsi insufficiente. Se la consegna slitta, mantenga un archivio ordinato:
- comunicazioni scritte del costruttore con le date dichiarate;
- ricevute di tutti i pagamenti e conti di destinazione;
- fotografie datate e verbali dei sopralluoghi;
- eventuali proposte di modifica o rinuncia ricevute.
Prima di sospendere pagamenti, accettare nuove date o firmare rinunce, faccia valutare la situazione dall’avvocato: una reazione impulsiva può indebolire la Sua posizione contrattuale.
14. Quale diritto posso registrare ora e come arriverò alla proprietà definitiva?
La registrazione di un’obbligazione immobiliare non equivale alla registrazione della proprietà. La NAPR prevede la registrazione delle obbligazioni immobiliari, che può rendere pubblico l’impegno del costruttore verso di Lei. L’effetto concreto dipende però dall’atto, dall’identificazione dell’oggetto e dalla situazione registrale. Non è corretto affermare che un’unità incompleta non possa mai avere alcuna registrazione; è altrettanto scorretto credere che qualunque registrazione equivalga al titolo definitivo.
Contano anche il rango e l’insolvenza. Un’ipoteca bancaria registrata prima della Sua posizione può prevalere. La registrazione non impedisce ogni doppia vendita né prevale su qualsiasi creditore, e in caso di insolvenza del costruttore la Sua posizione dipenderà da registrazioni, rango dei gravami e procedura applicabile. Chieda al legale quale diritto risulterà iscritto, quali vincoli precedenti rimarranno e quali passaggi porteranno alla proprietà.
Sui costi, la pagina servizi e tariffe del sito ufficiale della National Agency of Public Registry (NAPR), consultata alla data di ottobre 2026, indica, per le categorie di registrazione di diritti e obbligazioni ivi elencate, 150 GEL con esito in quattro giorni lavorativi, 270 GEL in un giorno lavorativo e 350 GEL il giorno stesso della domanda. L’estratto richiesto via Internet costa, alla stessa data, 13 GEL entro un giorno lavorativo o 52 GEL il giorno della domanda. Le tariffe riguardano il servizio, non garantiscono l’accoglimento della domanda e vanno ricontrollate prima di ogni atto.
Se ha già una bozza di preliminare e non Le è chiaro quale diritto verrà registrato a Suo nome, può scrivere a Olivier su WhatsApp indicando progetto, società venditrice e fase della trattativa.
Fare una domanda su WhatsApp sul Suo preliminare
Una risposta utile richiede comunque i documenti del progetto: senza estratti aggiornati e bozza integrale, qualsiasi valutazione resta un’ipotesi da confermare con l’avvocato.
15. Posso cedere il contratto o uscire e quali obblighi di gestione resteranno?
Verifichi se il preliminare può essere ceduto a terzi prima della consegna, se serve il consenso del costruttore, se sono previste commissioni di cessione e come la cessione viene registrata. Controlli anche le condizioni di recesso: in quali casi può uscire, con quali trattenute e con quali tempi di restituzione.
Gli obblighi di gestione meritano la stessa cura. Molti progetti designano una società di gestione per le parti comuni, con quote periodiche e, negli apart-hotel, talvolta contratti di gestione locativa con durata e condizioni proprie. Non importi automaticamente lo schema del condominio italiano: chieda il regolamento, l’importo indicativo delle quote, chi decide gli aumenti e se il contratto di gestione è separato e risolvibile. Sono costi che restano anche dopo la consegna.
Documenti mancanti: procedere, negoziare o sospendere
Non attribuisco punteggi di sicurezza ai progetti, perché un numero darebbe una precisione che i documenti non consentono. Ogni lacuna richiede invece una decisione esplicita tra tre azioni: chiedere un’integrazione, negoziare una condizione scritta oppure sospendere firma e pagamento in attesa della verifica.
| Documento | Professionista | Problema aperto | Azione |
|---|---|---|---|
| Estratto societario aggiornato | Avvocato | Poteri del firmatario non dimostrati | Sospendere la firma fino alla prova |
| Estratto immobiliare NAPR | Avvocato | Ipoteca senza condizioni di svincolo | Negoziare una condizione scritta con il creditore |
| Accordo tra proprietario e sviluppatore | Avvocato | Venditore diverso dal proprietario | Sospendere fino alla consegna dell’accordo |
| Permesso e progetto approvato | Avvocato e tecnico | Piani o destinazione non coincidenti | Richiedere integrazione e chiarimento scritto |
| Planimetria e metodo di misura | Tecnico | Superficie senza criterio dichiarato | Negoziare metodo e ricalcolo bidirezionale |
| Specifiche delle finiture | Tecnico | Solo la dicitura del frame | Negoziare un allegato tecnico |
| Piano pagamenti | Avvocato e tecnico | Rate legate a dichiarazioni unilaterali | Negoziare verifica indipendente delle fasi |
| Clausole su ritardo e rimborso | Avvocato | Nessun termine finale né soggetto obbligato | Negoziare prima di qualsiasi pagamento |
Una lacuna non significa necessariamente che il progetto sia irregolare. Significa che, alla data della verifica, una parte del rischio non è documentata, e che la decisione di procedere va presa sapendo esattamente quale parte.
Se i documenti del progetto scelto non arrivano e desidera confrontarlo con alternative coerenti con budget, zona e obiettivi, il questionario di selezione del sito può aiutarLa a ricevere una prima rosa di immobili.
Ricevere una selezione di immobili in Georgia
Anche le alternative andranno poi sottoposte alle stesse quindici domande, senza scorciatoie. Per avviare l’esame di qualsiasi progetto, prepari un dossier con questi elementi:
- bozza integrale del preliminare, nella versione linguistica prevalente;
- tutti gli allegati: planimetria, specifiche, piano pagamenti;
- codice catastale della particella e denominazione esatta della società venditrice;
- eventuali condizioni scritte della banca e documenti sul permesso.
I controlli hanno una data di scadenza implicita. Un estratto di oggi non dice nulla su un’ipoteca iscritta il mese prossimo: per questo è necessario aggiornare le verifiche in prossimità della firma e di ogni pagamento rilevante, e di nuovo prima dell’atto definitivo.
FAQ sulla verifica del costruttore
Come posso verificare un costruttore in Georgia prima di pagare?
Parta dalla società indicata nella bozza, non soltanto dal marchio del progetto. Richieda estratto societario, poteri del firmatario, codice catastale, documenti sul terreno e permesso. Confronti i dati tramite registri e autorità competenti. Faccia controllare contratto e gravami da un avvocato indipendente e avanzamento e qualità da un tecnico.
Il preliminare registrato mi rende già proprietario?
Non automaticamente. Occorre distinguere la registrazione di un’obbligazione o di un altro diritto dalla registrazione della proprietà. L’effetto dipende dall’atto, dall’oggetto identificato e dalla situazione registrale. Chieda al legale quale diritto risulterà iscritto, quali vincoli precedenti rimarranno e quali passaggi serviranno per ottenere il titolo definitivo.
Posso acquistare se il terreno è ipotecato?
Un’ipoteca richiede una verifica specifica, ma non dimostra da sola che il progetto sia irregolare. Servono condizioni documentate per lo svincolo dell’unità, conferma del creditore e una sequenza coerente tra pagamento, liberazione e registrazione. La promessa commerciale del costruttore non sostituisce questi controlli e non elimina il rischio di insolvenza.
Che cosa devo chiedere se la consegna viene rinviata?
Controlli quale scadenza è stata superata: fine lavori, messa in esercizio, consegna materiale o registrazione. Il contratto dovrebbe disciplinare comunicazioni, proroghe, penali eventualmente concordate, rimedi e restituzione delle somme. Conservi le prove e faccia valutare la situazione da un avvocato prima di sospendere pagamenti, accettare modifiche o firmare rinunce.
Il costruttore può aumentare il prezzo se cambia la superficie?
La risposta dipende dal contratto e dalle norme applicabili. Prima della firma, faccia precisare metodo di misurazione, superfici incluse, eventuale tolleranza, prezzo unitario e ricalcolo sia in aumento sia in diminuzione. Per variazioni rilevanti, chieda quali rimedi siano previsti. La planimetria pubblicitaria non sostituisce un allegato contrattuale identificabile.
Prima del preliminare: il prossimo passo
La decisione pratica è semplice da formulare: si firma quando le quindici domande hanno una risposta documentata oppure quando ogni lacuna residua è stata trasformata in una condizione scritta che Lei ha accettato consapevolmente. Se una risposta essenziale manca, su società, terreno, svincolo o permesso, la scelta prudente è sospendere firma e pagamento finché la prova non arriva. Dalla mia esperienza con i clienti italiani, in circa 175 compravendite accompagnate in oltre cinque anni a Batumi, è una valutazione personale ma costante: una trattativa seria sopporta qualche giorno di verifica.
Se lo desidera, può inviare il dossier del progetto e chiedere un esame preliminare: il mio ruolo è ordinare i documenti, segnalare le lacune rispetto a queste domande e coordinare il lavoro con un avvocato georgiano e un tecnico indipendenti, che rilasciano i propri pareri sotto la propria responsabilità professionale. Modalità e compensi dell’incarico vanno concordati per iscritto prima di iniziare. Eventuali rapporti commerciali o compensi ricevuti dal venditore del progetto devono esserLe dichiarati per iscritto prima dell’incarico; se la dichiarazione non c’è, la chieda espressamente.
Aggiornamento e fonti: articolo aggiornato a ottobre 2026. Gli articoli 183 e 327 del Codice civile georgiano sono stati verificati sulla versione consolidata pubblicata su matsne.gov.ge, consultata il 18 ottobre 2026; le tariffe provengono dalla pagina servizi e tariffe della National Agency of Public Registry, pubblicata su napr.gov.ge e consultata nella stessa data; il Codice georgiano della pianificazione territoriale e delle attività architettoniche e costruttive è citato in senso descrittivo e richiede una verifica puntuale da parte del professionista. Versione consolidata delle norme e tariffe vanno ricontrollate prima di ogni atto. Per un caso specifico servono estratti societari e immobiliari aggiornati e i provvedimenti dell’autorità competente.
Questo articolo ha finalità esclusivamente informative e non costituisce consulenza legale, fiscale, tecnica o finanziaria personalizzata. Non offre garanzie sull’esito di alcuna operazione né sul completamento di alcun progetto. Prima di firmare o pagare, si rivolga a un avvocato georgiano indipendente e a un tecnico qualificato che esaminino i documenti del Suo caso.
